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    2005年中國(guó)房地產(chǎn)10大預(yù)言――先覺、先知、先言
    
                    
    作者：鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)    					
    
					時(shí)間：2009-12-23 10:00:11					[收藏]
    
               
    
                
    				
    				
     

               
    
               
      
				導(dǎo)言：
      

      
種種跡象顯示，經(jīng)過(guò)6年的高速發(fā)展，經(jīng)過(guò)2004的一系列重大政策變動(dòng)，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控和加息，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨變。這種巨變，不僅體現(xiàn)在行業(yè)層面上，也體現(xiàn)在企業(yè)層面上。
      

      
政府的產(chǎn)業(yè)政策也充滿矛盾。政府既不希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲太快，又害怕房地產(chǎn)出現(xiàn)1993那樣的崩盤，所以他們一方面大量增加低價(jià)房供應(yīng)，拉低房屋均價(jià)，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地產(chǎn)投資，收緊土地供應(yīng)，以減少供應(yīng)量。但市場(chǎng)有它自身的邏輯，任何人為的操縱都是不可能的。2004年，有幸成為重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了幾年來(lái)少見的大幅上漲。
      

      
操縱市場(chǎng)是最難的。無(wú)論政府還是商家，都不可能把市場(chǎng)操縱得完全合乎自己的心愿。政府希望房?jī)r(jià)漲，又不希望房?jī)r(jià)漲得太快，是一定會(huì)失算的。從去年底開始，政府就不斷釋放出土地供應(yīng)收緊的政策信號(hào)，這是指向房?jī)r(jià)上漲的。
      

      
加息了，而且估計(jì)還會(huì)繼續(xù)加息。這使很多人抱了房?jī)r(jià)會(huì)跌的幻想，因?yàn)樵诎l(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)對(duì)利率的確是非常敏感的。遺憾的是，中國(guó)不是發(fā)達(dá)國(guó)家，而且就算是在發(fā)達(dá)國(guó)家，利率上升也不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)前景趨于滑坡時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)在利率升高的影響下跌落。最近的例子是加拿大。溫哥華的房?jī)r(jià)從加息周期開始的時(shí)候就不斷爬升，從去年底到現(xiàn)在，上漲已經(jīng)超過(guò)20%。
      

      
中國(guó)的情況有近似之處。中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景看好，這是投資中國(guó)房地產(chǎn)的先決條件。投資者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投資者是傻瓜的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們注定會(huì)在“泡沫論”上栽跟頭。過(guò)去的許多事實(shí)都證明，商人往往比經(jīng)濟(jì)學(xué)家們更先知先覺。
      

      
預(yù)言一：匯率、利率可能微調(diào)，銀根相對(duì)放松，企業(yè)融資環(huán)境將比今年要好。
      

      
宋國(guó)青(北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授)：利率雖然進(jìn)行了調(diào)整，但估計(jì)總的上調(diào)幅度就是1個(gè)點(diǎn)左右，1年期存款利率最高到3%。這個(gè)幅度的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生大的影響。 
      

      
王德勇(中信證券研究員)：明年持續(xù)加息是肯定的。不過(guò)總的幅度不會(huì)很大，預(yù)計(jì)最多只加一個(gè)點(diǎn)，這種幅度無(wú)論是對(duì)買房者還是開發(fā)商影響都不大。 
      

      
陳基強(qiáng)(基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理)：拓寬房地產(chǎn)融資渠道，這在明年仍會(huì)是一個(gè)大問題。現(xiàn)在還是依靠銀行貸款，這在成熟市場(chǎng)是不可能的。 
      

      

      
預(yù)言二：土地供應(yīng)繼續(xù)偏緊，地價(jià)繼續(xù)上升，產(chǎn)品定位因此將向高端移動(dòng)
      

      
張偉(順馳中國(guó)總裁)：土地供應(yīng)量明顯是少了。現(xiàn)在已經(jīng)看出來(lái)了，很多地方的項(xiàng)目在減少，這個(gè)影響肯定還要延續(xù)到明年。明年的項(xiàng)目還要大量減少。 
      

      

      
龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司董事長(zhǎng))：別的國(guó)家沒有像中國(guó)這樣的，什么企業(yè)都來(lái)做地產(chǎn)，聯(lián)想、TCL、華為等等都來(lái)做房地產(chǎn)。表面看來(lái)不是主業(yè)，其實(shí)體量都非常大。這種狀況值得警惕，土地開發(fā)過(guò)量，最終很容易形成壞賬。
      

      

      
王德勇(中信證券研究員)：明年房地產(chǎn)仍將是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。
      

      
李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)：長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的土地一定是緊缺的。但短期來(lái)看，我覺得土地不會(huì)少。 
      

      

      
預(yù)言三： 市場(chǎng)需求將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但總體仍將保持強(qiáng)勁。住宅和寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)向好，部分種類的商業(yè)物業(yè)也將有強(qiáng)勁需求。
      

      
郁亮(萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理)：房地產(chǎn)需求在今后一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)是不成問題的。不過(guò)宏觀調(diào)控以來(lái)，需求還是受了一些影響。 
      

      

      
張偉(順馳中國(guó)總裁)：從市場(chǎng)的反饋信息看，房地產(chǎn)需求目前十分旺盛，明年的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。
      

      
龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：市場(chǎng)需求估計(jì)不會(huì)有太大的波動(dòng)。雖然政策上還有些不確定性。
      

      
預(yù)言四：房?jī)r(jià)整體仍將呈上升之勢(shì)，但分類和分地區(qū)來(lái)看則漲跌互現(xiàn)。不排除住宅價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲的可能。
      

      
龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司) ：雖然未來(lái)供應(yīng)量比較大，但價(jià)格仍將是穩(wěn)中有升的。
      

      
李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)：格歸根結(jié)底還是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定的。
      

      
王德勇(中信證券研究員)：明年房?jī)r(jià)肯定要上漲，而且是加速上漲。
      

      
張偉：(順馳中國(guó)總裁)：對(duì)明年的房?jī)r(jià)的判斷，我們認(rèn)為一定會(huì)漲。
      

      
預(yù)言五：商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)冷熱不均的局面。相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)也是最有可能出現(xiàn)大幅度調(diào)整的一類房地產(chǎn)產(chǎn)品。
      

      
龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：商業(yè)地產(chǎn)我感覺明年還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。
      

      
李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)：商鋪明年的總的趨勢(shì)是分化。
      

      
預(yù)言六：傳統(tǒng)的代理銷售業(yè)務(wù)繼續(xù)萎縮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)將向高端轉(zhuǎn)移，前期策劃和顧問服務(wù)將更受市場(chǎng)歡迎。
      

      
陳基強(qiáng)(基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理)：明年會(huì)繼續(xù)今年的一個(gè)趨勢(shì)，就是銷售代理越來(lái)越難做，原因是開發(fā)商規(guī)模越來(lái)越大，也越來(lái)越成熟。
      

      
龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：銷售代理我覺得明年會(huì)比較好做。
      

      
李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)：年的代理銷售形勢(shì)比較嚴(yán)峻。主要原因是土地形勢(shì)比較緊，導(dǎo)致一些項(xiàng)目上市的速度放慢了。
      

      
預(yù)言七：大型開發(fā)商優(yōu)勢(shì)更加顯著，巨頭說(shuō)話的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代將會(huì)來(lái)臨。市場(chǎng)并購(gòu)將越來(lái)越多，但仍將以項(xiàng)目并購(gòu)為主，企業(yè)并購(gòu)尚不會(huì)成為風(fēng)潮。
      

      
郁亮(萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理)：可以預(yù)見的是，今后的房地產(chǎn)企業(yè)像今天的家電行業(yè)一樣，只有一些實(shí)力企業(yè)能生存下來(lái)。
      

      
林潔(偉業(yè)顧問總經(jīng)理)：行業(yè)形式的轉(zhuǎn)變，對(duì)不同規(guī)模和定位的開發(fā)商影響是完全不同的。但總的來(lái)說(shuō)，大開發(fā)商和小開發(fā)商調(diào)整起來(lái)會(huì)比較容易，而不大不小的中型開發(fā)商難度會(huì)比較大。
      

      
王德勇(中信證券研究員)：對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，明年的日子肯定是會(huì)好過(guò)。
      

      
預(yù)言八：二手房市場(chǎng)前景可期。但相關(guān)中介機(jī)構(gòu)仍然處于混亂狀況，大型連鎖機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)尚不明顯，需要延伸出新的盈利模式才有機(jī)會(huì)成為主流。
      

      
宮萍(鏈家寶業(yè)市場(chǎng)總監(jiān))：展望2005年，透明交易是2005年的一大亮點(diǎn)。隨著二手房市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，透明交易將是二手房交易雙方最直白的需求，那么相對(duì)而言，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)將是更大的考驗(yàn)。
      

      
李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)：二手房明年的成交量還要大幅增加。
      

      
龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：房地產(chǎn)市場(chǎng)要形成良性循環(huán)，二手市場(chǎng)一定要起來(lái)，這樣才有利于房子的變現(xiàn)，房地產(chǎn)才有好的流動(dòng)性。
      

      
預(yù)言九：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策仍將保持矛盾的特征，不同政府部門的看法依然不一致。在這種情況下，比較大的動(dòng)作，例如預(yù)售政策調(diào)整、開征物業(yè)稅等等不大可能出現(xiàn)。
      

      
龍固新(德思勤投資咨詢有限公司)：目前政策上的變數(shù)實(shí)際還是存在。除了中央的政策之外，地方的政策也有不少不確定性。
      

      
李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)：政府制定產(chǎn)業(yè)政策也要根據(jù)市場(chǎng)的情況。
      

      
王德勇(中信證券研究員)：目前的房地產(chǎn)政策還是集中于土地這一塊，包括征地和拆遷。但這方面的政策表述其實(shí)有矛盾的地方。
      

      
語(yǔ)言十：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局明年將出現(xiàn)大變。大型開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)在更多的向二、三線城市轉(zhuǎn)移，少數(shù)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市所占的份額將會(huì)減少。
      

      
龍固新(德思勤投資咨詢有限公司)：一線城市已經(jīng)趨于飽和，二線城市目前正在發(fā)力階段
      
    　　　　　　　　　　
      

      
　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 
      
		
				
				

            
      				
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