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    2008奧運終將完成北京城市中心北移
    
                    
    作者：建筑鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)    					
    
					時間：2009-12-23 10:17:55					[收藏]
    
               
    
                
    				
    				
     

               
    
               
      
				    2008年的奧運會給北京帶來的顯著變化已經(jīng)通過場館建設(shè)等逐漸展現(xiàn)在人們面前，而透過這個城市熱鬧的影象，人們將會發(fā)現(xiàn)一個驚奇的變革，北京城市中心一往直前的向北遷移，等到2008年以后，北京的城市中心將―― 從天安門到奧運村　

      
    由于2008年奧運會的緣故，北京城市總體規(guī)劃布局將發(fā)生重要變革。按照2004年2月公布的《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》北京將完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局。這種城市布局的改變將使整個北京城市中心北移，從而對北京房地產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生革命性的影響。　

      

      
    從天安門北移奧運公園 

      

      
    眾所周知，北京的城市總體格局在20世紀(jì)90年代以前一直維持明代以來的基本框架，城市中心始終在故宮天安門一帶。改革開放之后，城市規(guī)模往外擴(kuò)展，但這仍然是個以天安門地區(qū)為中心的同心圓運動。　

      

      
    但1990年北京亞運會的舉辦使得這個同心圓發(fā)生了顯著變化。今天，亞運村地區(qū)已經(jīng)從原先荒涼偏遠(yuǎn)的北郊變成北京最重要的中心區(qū)域之一。而2008年奧運會的選址和規(guī)劃，將再次突出這個中心區(qū)域，并有可能徹底實現(xiàn)北京城市主中心的遷移，改變北京有史以來的城市格局。　

      

      
    有關(guān)專家分析說，隨著奧林匹克公園的建設(shè)，北京將在市區(qū)北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區(qū)――奧林匹克公園中心區(qū)，并將在市區(qū)形成新的以奧林匹克公園、中關(guān)村科技園區(qū)、CBD商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)。這種城市布局將改變整個北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區(qū)北移至奧林匹克公園中心區(qū)。亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)換定位為城市中心區(qū)――奧林匹克公園中心區(qū)。整個區(qū)域發(fā)展、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)環(huán)境及房地產(chǎn)市場定位、產(chǎn)品、價格、客戶等都將重新定位，面臨千載難逢的發(fā)展良機(jī)。

      
　
      
    縱觀北京市區(qū)三大城市功能區(qū)，CBD和中關(guān)村已初具雛形，建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行，奧林匹克公園中心區(qū)的大規(guī)模建設(shè)剛剛開始，可塑性良好，可規(guī)劃空間和成長空間巨大。眾所周知，住宅的價值取決于居住的舒適度，由位置、交通、商圈、配套、社區(qū)環(huán)境、景觀、文化、生態(tài)、樓盤品質(zhì)等綜合決定。而辦公樓的價值則更大程度上與商務(wù)氛圍有關(guān)。從功能劃分，CBD以商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。從商務(wù)氛圍看，CBD最好。因此其有理由成為北京極有價值辦公樓的集中地帶，而從居住舒適度看，奧林匹克公園中心區(qū)無疑將優(yōu)于CBD和中關(guān)村，將成為北京特別適宜居住的城市中心區(qū)。　

      

      
    奧運區(qū)域正在發(fā)力　

      

      
    有關(guān)資料顯示：2002年至2008年，北京市奧運設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到2800億元，其中，直接用于奧運場館和相關(guān)設(shè)施的新增固定資產(chǎn)投資約1349億元。另外， 建設(shè)用地也大幅增加。從2003年開始，北京進(jìn)入了奧運場館及相關(guān)設(shè)施的全面建設(shè)階段，開復(fù)工總面積將持續(xù)在1億平方米左右，名列世界榜首。據(jù)北京市國土資源和房屋管理局方面提供的資料，在籌辦奧運會期間，北京將進(jìn)行大量的危房改造和市政建設(shè)。建設(shè)用地、特別是劃撥用地的數(shù)量將大幅增加。預(yù)計2002年至2007年，劃撥用地將達(dá)到平均每年500公頃到800公頃。其中，危改用地2004年為200公頃至250公頃，2005年為100公頃至150公頃；經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地每年預(yù)計平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎(chǔ)設(shè)施、能源建設(shè)每年需劃撥用地為50公頃至60公頃。同時，據(jù)測算，2002年至2007年，北京市年土地出讓面積將達(dá)到800～1200公頃，逐步完成清河等10個城市組團(tuán)的建設(shè)，每年約5000公頃用地，實現(xiàn)33個小城鎮(zhèn)建設(shè)起步，保障每年300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地。　

      

      
    而這些大部分是在奧運中心區(qū)域，可以預(yù)見，奧運區(qū)域?qū)l(fā)生翻天覆地的變化。而這其中也包括交通巨變。奧運公園周邊將修建12條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城市輕軌、地鐵五號線、奧運支線和機(jī)場輕軌的聯(lián)絡(luò)，12條道路縱橫交錯，共同構(gòu)成了未來奧運村里“棋盤狀”交通網(wǎng)?形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)?極大地提升奧運會后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。據(jù)悉，到2005年，北京將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，城市道路密度達(dá)到1.877公里／平方公里；到2007年，新建和改建城市道路318公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。萬科北京公司副總經(jīng)理周昆認(rèn)為， 亞運村跟CBD、中關(guān)村應(yīng)該是北京最重要三個經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，也是最重要的三個不動產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，但是隨著奧運的建設(shè)，這三個區(qū)域中，亞運村的交通應(yīng)該是最好的。因為它的設(shè)計最新、投資最大、路網(wǎng)最密、交通承載量最大，所形成的立體交通最便捷。　

      

      
    奧運區(qū)域初具城市中心氣象　

      

      
    判斷一個區(qū)域能否成為城市中心，很重要一點是看其能否聚集足夠的居住人口，能否產(chǎn)生足夠的向心力和凝聚力。顯然，奧運居住區(qū)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，一場商業(yè)圈地賽已慢慢拉開帷幕。目前，普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)已在奧運村規(guī)劃用地東側(cè)搶占有利地形，意圖輻射奧運新區(qū)和望京居住區(qū)兩大商圈。商人們的判斷最有說服力，他們已經(jīng)看到未來龐大的居住人口，看到未來城市中心的氣象。

      
　
      
    而早在上個世紀(jì)80年代，亞運村就是按照混合的多功能區(qū)規(guī)劃的，酒店、體育場館、辦公樓、商業(yè)、居住本身就有一個良好的自我循環(huán)、自我發(fā)展系統(tǒng)，具有很強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展性。2008年奧運會的舉辦將促使目前亞運村的交通、環(huán)境、配套全面改觀，住宅物業(yè)、辦公物業(yè)也紛紛升級。比如萬科的星園、凱德的上元，世茂集團(tuán)即將推出的高檔住宅品質(zhì)在北京絕對是一流的，而且這個區(qū)域離城市很近，很繁華、很便利，同時又是一個鬧中取靜的地方，居住感覺也應(yīng)該是最好的。再比如辦公物業(yè)，像摩根斯坦尼大廈、未來的新聞中心以及奧林匹克中心區(qū)的商業(yè)規(guī)劃等，也應(yīng)該都是北京最高檔的辦公物業(yè)。　據(jù)北京奧運場館土地一級開發(fā)指揮部的工作人員介紹，在北京奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，共計15個單體項目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等。這些項目的規(guī)劃，再加上“鳥巢”、“水立方”等體育場館的建設(shè)，將升級亞運村的配套品質(zhì)。這些都將成就未來北京城市中心。

      
　
      
    今天從北京地圖上看，城市重心已經(jīng)明顯偏移到北部。當(dāng)奧運會所有基礎(chǔ)設(shè)施完成以后，當(dāng)2008年奧運會舉辦以后，奧運村將不可避免地成為危坐中央的新北京中心. 

      

      
    奧運商務(wù)漸成規(guī)模 

      

      
    事實上，這樣的情形已然在發(fā)生，最近一段時間以來，尤其是雅典奧運期間，奧運區(qū)域的商務(wù)項目，無不呈現(xiàn)出走旺的趨勢。如位于北四環(huán)健翔橋的峻峰華亭是由華潤置地精心打造的華亭嘉園的二期，曾經(jīng)在申奧成功的第二天狂銷1億元創(chuàng)下奧運板塊商務(wù)項目銷售奇跡，峻峰華亭為純辦公空間，總建筑面積7.3萬平方米，含ABCD四座。其中A座600平米一整層“企業(yè)總部”，均為無柱大開間，結(jié)構(gòu)拆合隨意自如，更含180度弧形大窗，整個亞奧區(qū)景色一覽無余，是為旗艦商務(wù)企業(yè)提供的頂級辦公空間。 與峻峰華亭不讓市場的是，位于朝陽區(qū)大屯路，地處亞運商圈黃金地帶，同時毗鄰中科院科學(xué)園區(qū)、奧林匹克公園的西奧中心，這是當(dāng)年熱銷項目風(fēng)林綠洲的三期，距規(guī)劃中的北京國際展覽體育中心僅一路之隔，具有無限的潛力和商機(jī)。雄偉壯觀的雙塔型建筑外觀設(shè)計建成后將成為奧運板塊商務(wù)旗艦項目，800平方米整層商務(wù)空間首付35萬元即可入主。申奧成功，這里將成為京城又一大舉世矚目的現(xiàn)代化社區(qū)。目前，這兩個項目都將馬上引來封頂入住，是奧運商務(wù)項目中炙手可熱的代表。 

      

      
    有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年奧運區(qū)域內(nèi)商務(wù)項目的增長幅度達(dá)到20%，已有商務(wù)項目的出租率更是高達(dá)100%，這個額度甚至超過了CBD、中關(guān)村和金融街等老牌商務(wù)熱點區(qū)域。 

      

      
    面對這一積極形勢，奧運區(qū)域內(nèi)商務(wù)項目的開發(fā)商更是表現(xiàn)出強(qiáng)烈的信心，據(jù)悉，到8月30日，奧運區(qū)域內(nèi)著名商務(wù)項目峻峰華亭的價格已經(jīng)上漲了3個點，其部分戶型的拍賣單價已經(jīng)達(dá)到17000元／平方米，直追CBD等核心商務(wù)區(qū)的頂級商務(wù)項目。與此同時，西奧中心等著名商務(wù)項目的價格也呈現(xiàn)出不同程度的上漲趨勢，西奧中心的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們有信心追上當(dāng)年申奧成功后風(fēng)林綠洲10個點的升值奇跡。(注：西奧中心為風(fēng)林綠洲三期。) 

      

      
    當(dāng)然，目前，奧運區(qū)域還以處在初創(chuàng)期的中小公司居多，因為資金有限，這樣的公司無法租住東邊的高檔寫字樓，又因為北城的供應(yīng)量較大、交通相對方便，而且區(qū)域的形象也不錯，配套全面，所以多數(shù)選擇了北邊作為自己的根據(jù)地。 

      

      
    但是，隨著道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善、環(huán)境的改善，尤其是市政配套設(shè)施的投資力度加大，商務(wù)為奧運區(qū)域打開了新的廣闊的發(fā)展空間。而隨著奧運區(qū)域逐漸成為北京的新中心，我們有理由相信，其商業(yè)氛圍將日益濃厚，在新中心里，遲早將形成自己的“CBD”。同時，商業(yè)中心的形成，商務(wù)氛圍的崛起，又將進(jìn)一步拉動區(qū)域內(nèi)的住宅需求，進(jìn)而拉動區(qū)域內(nèi)的住宅市場的發(fā)展，真正實現(xiàn)區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展，持續(xù)升值。　 			
    							
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